Cambio de uso de locales residenciales

La réglementation du changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être mise en oeuvre dans les communes situées dans le périmètre d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants, sur décision de l’organe délibérant de la Métropole.

Dans les autres communes, l’autorisation préfectorale n'est plus requise. Toutefois, une délibération motivée est nécessaire pour instaurer cette réglementation, en justifiant d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement dans l’ensemble du parc résidentiel existant.

A ce jour, le règlement encadrant les changements d’usage concerne les communes de Montpellier et Lattes.

En 2025, le règlement modifié, introduit plusieurs mesures significatives :

Sur Montpellier :

• L’instauration d’une « zone à quota » dans laquelle le nombre d’autorisations temporaires sans compensation pour la location meublée de courte durée est désormais limité à 770, incluant les autorisations déjà délivrées et celles à venir.
  La « zone à quota » est délimitée en annexe 2 du règlement (à télécharger). Un outil de simulation est mis à disposition pour identifier si un local s’y trouve.
• La limitation de la durée de validité des autorisations temporaires sans compensation à 4 ans sans possibilité de reconduction sur l’ensemble du territoire,
• L’assouplissement des règles de compensation : elle peut être apportée dans le même quartier administratif que le logement concerné, ou dans le périmètre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) de la Ville de Montpellier.

Sur toutes les communes :

• Interdiction du changement d’usage pour les logements ayant bénéficié d’aides publiques ou d’un dispositif d’accession à la propriété,
• Exigence de performance énergétique pour les locations meublées de courte durée : DPE entre A et E, puis A à D à partir de 2034,
• Respect du règlement de copropriété, attesté par une déclaration sur l’honneur,
• Respect des dispositions relatives à la superficie minimale du règlement sanitaire départemental (RSD).

La réglementation du changement d'usage est destinée à protéger le logement, elle ne concerne donc que les locaux d'habitation transformés en un autre usage.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

En application de l’article L.631-7 du CCH, pour les locaux construits avant 1970, un local est réputé à usage d’habitation, s’il était affecté à cet usage :

• soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976. Cette période correspond aux dernières grandes révisions foncières opérées dans la plupart des communes, et permet donc souvent de fournir une « photographie » de l’usage initial d’un bien.
• soit à n’importe quel moment dans les trente dernières années. Cette seconde période permet de retracer les évolutions plus contemporaines d’un bien, qui peut avoir changé d’usage depuis les années 1970.

Sauf autorisation de changement d’usage postérieure, accordée contre compensation.

Pour les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970, l’usage réputé est celui pour lesquels les travaux ont été autorisés.

Sauf pour les locaux à usage d’habitation où une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination n’est valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

Attention, l’utilisation faite de votre local par un précédant occupant ne présage pas de son usage.

Pour connaitre l’usage réel d’un local, il est nécessaire de vérifier de manière approfondie les éléments mentionnés ci-dessus.

Le « changement d'usage » est une notion du code de la construction et de l'habitation (CCH), il ne concerne que les locaux à usage d'habitation. Dans cette réglementation, il n'existe que deux catégories : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d'habitation. Par exemple, la transformation d'un commerce en bureaux n'a pas d'incidence sur la police de l'usage des logements.

Le changement d'usage peut être personnel, temporaire pendant la durée de l'occupation à un autre usage que l'habitation, ou définitif, attaché au local s'il a fait l'objet d'une compensation.

Le « changement de destination » est régi par le code de l'urbanisme. Il s'attache au local et est définitif. Les destinations possibles d'un bien immobilier sont énumérées par le code de l'urbanisme (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, CINASPIC). Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l'une à l'autre des catégories énumérées.

La compensation consiste à transformer en logement des locaux qui ne sont pas à usage d'habitation (bureau, commerce...). Bien entendu, la compensation par un logement existant à usage d’habitation déjà affecté à la location longue durée, n’est pas recevable pour compenser l’affectation d’un autre logement à la location meublée de courte durée.

Vous pouvez « compenser » :

• En transformant en logement un local qui n'est pas à usage d'habitation (tout sauf du logement) concomitamment à votre demande de changement d'usage,
• En achetant un titre de commercialité auprès de promoteurs ou bailleurs sociaux réalisant une opération de transformation de locaux en logements. Ces opérations sont généralement réalisées au travers de sociétés privées chargées de faire le lien entre les deux parties. Pour l'instant, cette activité n'est pas développée sur les communes de Lattes et Montpellier.

La Ville de Montpellier et la commune de Lattes n'ont aucun rôle sur le marché de la commercialité et aucun intérêt financier. Les services instructeurs vérifient seulement la recevabilité de l'offre de compensation et donnent une autorisation réelle, si les conditions réglementaires sont réunies.

Le local apporté en compensation, une fois affecté à l’usage d’habitation, ne peut faire l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage temporaire pour la location meublée de courte durée.

L'autorisation non soumise à compensation a un caractère personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin à titre définitif, pour quelque raison que ce soit à l'exercice professionnel du bénéficiaire, ou pour les meublés de tourisme à l'expiration de sa durée de validité de 4 ans. A l'issue, sous peine de sanctions, le local doit être rendu à son usage initial d'habitation.

L'autorisation soumise à compensation a un effet réel. Elle est donc définitive et attachée au local. Les autorisations de changement d'usage sont délivrées sous réserve du droit des tiers. D'autres démarches peuvent être nécessaires au titre du code de l'urbanisme, des normes d'accessibilité, des règles mentionnées dans les baux de location et des règles de la copropriété.

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Conformément à l'article L.631-7 du CCH, lorsqu’un local meublé à usage d'habitation est proposé comme meublé de tourisme, une autorisation préalable de changement d’usage est nécessaire.

Seule exception : la location occasionnelle de la totalité de la résidence principale du loueur dans la limite de 90 jours par an sur Montpellier (120 jours à Lattes) ne constitue pas un changement d'usage.

Proposer à la location meublée de courte durée un logement qui ne constitue pas sa résidence principale requiert une autorisation de changement d’usage. Cette obligation s’applique même si le logement est proposé en location saisonnière uniquement pendant l’été.

Oui, il est possible de louer en bail meublé classique pendant la durée de l’autorisation de changement d’usage sans formalité. Toutefois, le retour à une location meublée classique ne prolonge pas ou ne suspend pas l’autorisation de changement d’usage.

L’affectation d’un local à usage d’habitation à un usage autre nécessite une autorisation de changement d’usage. Lorsque votre situation vous permet d’obtenir une autorisation à caractère personnel (sans compensation), celle-ci doit être déposée par la personne exerçant l’activité et non par le propriétaire.

Dans le périmètre du PSMV, la demande doit être réalisée par chacun des professionnels exerçant son activité dans le local, et non par la structure sociétale constituée entre eux.

En dehors du périmètre du PSMV, une autorisation à caractère personnel (sans compensation) peut être demandée par la société composée de professionnels libéraux.

A noter qu’une demande d’autorisation à caractère personnel (sans compensation) nécessite de fournir un plan intérieur du local :

• S’il est réalisé par un architecte ou un géomètre : plan côté avec mentions expresses des surfaces habitables (par pièce et surface habitable totale).
• S’il est réalisé par un diagnostiqueur : plan avec mentions expresses des surfaces habitables (par pièce et surface habitable totale).

Dans les deux cas, le plan doit comporter les coordonnées du professionnel l’ayant réalisé et être daté.

Merci de nous adresser un courriel à changementdusage@montpellier.fr pour nous informer du déménagement de votre activité. Ensuite, si le local accueillant votre activité est à usage d’habitation, vous devez solliciter une nouvelle autorisation de changement d’usage pour ce local auprès de notre service.

Pour toute autre question non évoquée dans la présente FAQ, veuillez vous référer au règlement et/ou contacter l’unité changement d’usage : changementdusage@montpellier.fr